Рынок жилой недвижимости переживает сложный период. Экономический кризис наложил отпечаток и на застройщиков, которые вынуждены снижать стоимость жилья, и на людей платежная способность которых в результате девальвации гривны уменьшилась.
По данным Госстата объем введенного в эксплуатацию жилья за два года снизился на 15%.
"Хотя объемы строительства в 2017 году будут понемногу расти, количество сделок по приобретению жилья падать. Поэтому я предполагаю, что в таких условиях в 2017 году цены на жилую недвижимость в долларовом эквиваленте останутся на уровне 2016 года", - прогнозирует аналитик SV Development Сергей Костецкий.
В таких условиях у застройщиков появилась идея уменьшить площади квартир к минимуму и позволить покупателям, которые не могут покупать квартиры площадью 40-80 кв м, вложить хотя бы небольшие средства в недвижимость и получить автономное жилье.
Результат не замедлил сказаться: сейчас можно найти так называемые смарт-квартиры площадью 15-28 кв м. Стоимость такой квартиры колеблется от 10 тыс долл до 25 тыс долл.
По словам Костецкого, в Киеве смарт-квартир немного - 6-7% от всего объема жилой недвижимости столицы. Наиболее масштабными проектами в данном сегменте является "Комфорт Таун" - застройщик "КАН Девелопмент", "Смарт хауз" - "ЖК барбарис", Lego House - "Кийбудмастер", "Шевченковский квартал» - ООО «Вендер проджект". Все эти проекты, по словам экспертов, имеют "слабые места".
Так, "Смарт хауз" - это реконструкция здания завода, поэтому объект расположен в промышленной зоне. Lego House раньше назывался ЖК "Новая волна" и принадлежал скандальном застройщику Войцеховскому, поэтому не понятно, как этот ЖК будет функционировать после введения в эксплуатацию и достроят ли его вообще.
По словам экспертов, себестоимость квадратного метра составляет 12-13 тыс грн, а если цена за метр ниже или равна себестоимости, нужно внимательно проверять ЖК и уточнять, какие материалы используются, какая технология выбрана.
Кроме того, перед приобретением мини-квартиры нужно тщательно ознакомиться с разрешительными документами на строительство.
Формат малометражного жилья для Украинской не нов - все помнят советские «гостинки». Площадь таких квартир составляла 20-28 кв м. В советские времена они строились как временное жилье для работников промышленных предприятий.
Временные малометражные квартиры состояли из комнаты 14-16 кв м, кухни 5-7 кв м и совмещенного санузла. Жителей таких квартир не учитывали при исчислении потребностей в социальной инфраструктуре - детских садов и школ.
Сейчас создание такого жилья запрещено строительными нормами, однако в 2016 году в столице начали появляться и активно рекламироваться малогабаритные квартиры с привлекательным названием "смарт-квартира".
По словам застройщиков, это удобный и функциональный формат недвижимости при относительно небольшой стоимости. Каждый квадратный метр там используется рационально, что позволяет максимально оптимизировать жизненное пространство. Однако в данном случае употреблять термин "квартира" не совсем правильно.
Согласно "Государственных строительных норм", утвержденных Госкомитетом по строительству и архитектуре, нижняя граница площади однокомнатной квартиры должна составлять 30 кв м, тогда как "смарт-квартиры" не дотягивают по площади к прописанных "квадратов". Поэтому такие "квартиры" в документах именуют студиями.
Понятие "квартира-студия" условное, потому что такого определения в законодательстве отсутствует. Это помещение предполагает отсутствие внутренних перегородок и отдельных комнат.
Впервые студии появились в 1920-х годах в США как вид бюджетного жилья. Они пользовались спросом среди неимущих. Жилье мало "оупен спейс" и отделен санузел. Удобным этот вариант стал для студентов, одиноких и творческих людей. В то время это было отличное решение жилищной проблемы.
Сейчас на Западе квартиры-студии стали популярными, существенно возросла их площадь. Можно найти квартиры-студии и по 100-120 кв м даже в сегменте элитного жилья.
В Украине квартиры-студии - это порождение нестабильной экономической ситуации, девальвации гривны и уменьшение доходов населения.
Как отмечают риэлторы, аренда квартир в национальной валюте стоит дорого, поэтому малометражные квартиры - неплохой вариант доступного жилья. Кроме того, большое количество "малометражек" продается именно для аренды.
"Такие квартиры покупают люди, у которых ограниченный бюджет. Это могут быть покупатели, которые хотят сдавать такие квартиры в аренду. Иногда в новостройках, которые предлагают смарт-квартиры, один человек может купить несколько таких квартир", - комментирует генеральный директор АН "Благовест "Галина Мельникова.
По данным застройщиков, основными покупателями такого жилья есть одинокие люди. Для семьи с детьми данный формате не будет удобным через небольшую площадь.
"Основными покупателями смарт-жилья являются молодые прогрессивные люди, студенты, творческие личности, которые перерабатывают жилье под мастерские, одинокие люди, а также пенсионеры, которые хотят сэкономить на коммунальных платежах", - рассказывает представитель компании KAN Development Анна Попруга.
Как же выглядят смарт-квартиры? Это небольшие помещения без перегородок, как правило, с панорамными окнами, чтобы увеличить естественное освещение и хоть немного нивелировать миниатюрную площадь и визуально ее расширить.
Застройщики предлагают покупать такие квартиры со встроенной кухонной техникой, которая по размерам и функционалом может уместиться в небольшое пространство. Естественно, что в таком жилье продуманные встроенные ниши для экономии дефицитной площади.
"Во всех квартирах, которые мы предлагаем в ЖК" Комфорт Таун ", установленные бойлеры, двутарифные электроэнергии, счетчики отопления и воды, а также терморегулятор. Все это поможет снизить стоимость коммунальных платежей. По нашим расчетам, экономия может достигать 50%", - рассказывает Попруга.
| Плюсы смарт-квартир | Минусы смарт-квартир |
| + Доступность по цене, экономия на коммунальных платежах. Такое небольшое жилье гораздо дешевле обслуживать и обогревать, чем обычные однокомнатные квартиры. | - Отсутствие перегородки между кухней и жилой зоной затрудняет вентиляцию |
| + Отсутствие перегородок визуально увеличивает пространство | - Небольшая площадь позволит комфортно проживать только одному человеку. Если в смарт-квартире жить семья, хватит места |
| + Возможность за небольшие деньги приобрести автономное уединенное жилище | - Высокие риски, связанные с введением дома в эксплуатацию, подключением коммуникаций и оформлением права собственности на жилье |
В советские времена малогабаритное жилье рассматривалось как временное, которое позже можно было бы демонтировать. Хотя эти "гостинки" неплохо функционируют и сейчас.
Современные же смарт-квартиры трудно рассматривать как временное жилье. Они появляются в жилых комплексах, где представлены и квартиры более дорогого сегмента. Поэтому демонтировать такие дома будет невозможно. Хотя есть и другая сторона медали: этот тип жилья имеет невысокую рентабельность для застройщиков.
"Смарт-квартиры нерентабельные для застройщиков: в дом нужно проводить больше коммуникаций, сводить больше стен", - говорит Костецкий.
По мнению экспертов, в ближайшие годы в Украине не стоит ожидать строительного бума, и стоимость жилья в долларовом эквиваленте будет оставаться на том же уровне. По словам Костецкого, рост спроса на смарт-квартиры - это, скорее, пиар-ход от застройщиков, чтобы привлечь больше покупателей в свои проекты.
По материалам «Экономическая правда»
